سؤالات مهم برای استخدام کارشناس ملک صنعتی

چرا پرسیدن سؤال از کارشناس ملک صنعتی مهم است؟

بسیاری از مشکلات حقوقی، زیربنایی و مالی در معاملات صنعتی، زمانی رخ می‌دهد که کارشناس انتخاب‌ شده تخصص واقعی ندارد.
اما این تخصص را چطور تشخیص بدهیم؟

بهترین راه پرسیدن سؤالات درست است.

این مقاله یک چک‌ لیست کامل از مهم‌ترین سؤالاتی است که باید پیش از همکاری از کارشناس ملک صنعتی بپرسید تا از تجربه، صداقت و توانایی واقعی او مطمئن شوید.

 ۱) سؤالات مربوط به تجربه و سابقه کارشناس

1. چند سال در حوزه املاک صنعتی فعالیت می‌کنید؟

2. در چه نوع ملک‌های صنعتی بیشتر فعالیت داشته‌اید؟

کارشناس خوب باید نمونه‌های مشابه ملک شما را تحلیل کرده باشد.

3. می‌توانید نمونه گزارش کارشناسی قبلی ارائه دهید؟

گزارش واقعی بهتر از هر رزومه‌ای قدرت تحلیل کارشناس را مشخص می‌کند.

4. آشنایی شما با قوانین و کاربری‌های صنعتی در این منطقه چقدر است؟

زیرا کاربری، اصلی‌ترین عامل ارزش ملک صنعتی است.

۲) سؤالات تخصصی درباره ارزیابی سازه و تأسیسات

5. چه مواردی را هنگام بازدید فنی بررسی می‌کنید؟

کارشناس حرفه‌ ای باید بتواند حداقل ۱۰ مورد از موارد زیر را نام ببرد:

6. در صورت مشاهده ایراد سازه‌ای، چه کاری انجام می‌دهید؟

پاسخ باید شامل:

• ثبت در گزارش

• تخمین هزینه تعمیر

• هشدار درباره ریسک‌های احتمالی
  باشد.

7. می‌توانید هزینه‌های پنهان ملک را تخمین بزنید؟

این سؤال بسیار مهم است زیرا هزینه‌های پنهان گاهی تا ۲۰٪ ارزش ملک هستند.

۳) سؤالات مربوط به قوانین، مجوزها و کاربری

8. کاربری فعلی ملک چیست و چه محدودیت‌هایی دارد؟

کارشناس باید تفاوت‌های زیر را دقیق توضیح دهد:

• - صنعتی

• - انبار

• - کارگاهی

• - کاربری ترکیبی

• - کاربری نامعتبر

9. آیا این ملک برای فعالیت من مجوز لازم را دارد؟

این سؤال مستقیماً جلوی خرید اشتباه را می‌گیرد.

10. وضعیت محیط‌ زیست و آلودگی ملک چگونه بررسی می‌شود؟

موضوعاتی که کارشناس باید بداند:

• - مجوز زیست‌محیطی

• - فاصله از مناطق مسکونی

• - احتمال آلودگی خاک

• - محدودیت‌های واحدهای شیمیایی

11. آیا امکان تغییر کاربری وجود دارد؟ اگر بله، با چه هزینه و مدت زمانی؟

 ۴) سؤالات مالی و ارزش‌ گذاری

12. چه پارامترهایی را برای قیمت‌گذاری در نظر می‌گیرید؟

کارشناس حرفه‌ای باید موارد زیر را نام ببرد:

13. قیمت این ملک را نسبت به میانگین منطقه چگونه ارزیابی می‌کنید؟

اگر کارشناس داده عددی نداشته باشد یعنی تجربه منطقه ندارد.

14. هزینه‌های پنهان این ملک چیست؟

مثال‌هایی که باید ذکر شود :

15. آیا این ملک مناسب سرمایه‌گذاری است؟ چرا؟

پاسخ باید منطقی، با داده واقعی و بدون اغراق باشد.

 ۵) سؤالات مربوط به فرآیند همراهی و قرارداد

16. آیا در مذاکره قیمت همراهی می‌کنید؟

این بخش بسیار مهم است، چون تفاوت قیمت گاهی تا چند میلیارد می‌رسد.

17. آیا قرارداد را بررسی می‌کنید و بندهای مهم را توضیح می‌دهید؟

کارشناس حرفه‌ای بندهای زیر را بررسی می‌کند:

• - بند خسارت تأخیر

• - بند فسخ

• - شرایط تحویل

• - برخورداری از مجوز

• - هزینه‌های انتقال

18. اگر پس از معامله ایراد پنهان پیدا شود، چه مسئولیتی دارید؟

پاسخ باید شفاف باشد.

۶) سؤالات سنجش صداقت و بی‌طرفی کارشناس

19. آیا از طرف فروشنده یا خریدار سود جداگانه می‌گیرید؟

کارشناس بی‌طرف تنها یک کارفرما دارد.

20. اگر ملک استاندارد نباشد، آیا گزارش منفی می‌دهید؟

کارشناس خوب باید بدون تعارف ایرادات را اعلام کند.

21. دلیل اینکه فکر می‌کنید من باید شما را انتخاب کنم چیست؟

جواب باید منطقی باشد، نه احساسی.

 ۷) سؤالات ویژه مربوط به نوع ملک

اگر ملک سوله باشد:

• - ارتفاع مفید واقعی چقدر است؟

• - اسکلت فلزی چه کیفیتی دارد؟

• - سقف تا چه حد عایق است؟

اگر ملک کارخانه باشد:

• - وضعیت خطوط تولید قبلی چیست؟

• - آیا آلودگی باقی‌مانده وجود دارد؟

• - امکان تغییر کاربری هست؟

اگر زمین صنعتی باشد:

• - آیا سند و کاربری معتبر دارد؟

• - محدودیت‌های منطقه چیست؟

• - امکان ساخت در چند طبقه وجود دارد؟

چک‌ لیست نهایی سؤالات در یک نگاه

جمع‌بندی

پرسیدن سؤالات درست بهترین راه برای تشخیص کارشناس واقعی از فرد غیرمتخصص است.
کارشناس خوب باید:

• - تجربه معتبر

• - دانش فنی

• - آشنایی حقوقی

• - تحلیل مالی

• - صداقت

• - و همراهی تا پایان معامله

داشته باشد.

با استفاده از این ۲۱ سؤال، می‌توانید با اطمینان یک کارشناس حرفه‌ای انتخاب کنید.